Este guia foi criado para o ajudar a entender o processo de cálculo das mais-valias imobiliárias resultantes da venda de um imóvel, bem como as implicações fiscais associadas. Vamos explorar o conceito, o cálculo, as deduções permitidas e como declarar corretamente no IRS.

Índice

1. O Que São Mais-Valias Imobiliárias?
2. Passo a Passo para Calcular as Mais-Valias
3. Despesas Deduções Permitidas
4. Como Declarar as Mais-Valias no IRS
5. Isenções de Mais-Valias
6. Exemplo Prático de Cálculo

1. O Que São Mais-Valias Imobiliárias? 

As mais-valias imobiliárias referem-se ao lucro obtido na venda de um imóvel, ou seja, a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel. Se esta diferença for positiva, há uma mais-valia, e essa quantia está sujeita a tributação em sede de IRS.

2. Passo a Passo para Calcular as Mais-Valias  

O cálculo das mais-valias segue a seguinte fórmula:

Mais-Valias =  Valor de Venda - Valor de Aquisição - Despesas Deduções Permitidas

Onde:

• Valor de Venda: O preço pelo qual o imóvel foi vendido, subtraindo os encargos associados à venda, como comissões de imobiliária.
• Valor de Aquisição: O preço pelo qual comprou o imóvel, acrescido das despesas com a aquisição e obras de valorização.

Passos Detalhados:

1. Determine o Valor de Venda

   • Este é o preço da venda efetiva do imóvel, conforme consta na escritura de compra e venda.
   • Deduza deste valor as despesas de venda, como:
     • Comissão da imobiliária;
     • Impostos associados à venda (ex.: Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis - IMT, em casos específicos).
       
       

2. Calcule o Valor de Aquisição
   

   • Preço de compra do imóvel quando o adquiriu, conforme a escritura.
     
   • Pode adicionar as seguintes despesas ao valor de aquisição:
     • IMT pago na compra;
     • Escrituras e registos notariais;
     • Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, devidamente comprovadas com faturas.
       
       

3. Corrija o Valor de Aquisição com o Coeficiente de Desvalorização da Moeda
   

   • Este coeficiente é atualizado anualmente pelas autoridades fiscais para corrigir o valor de aquisição, de acordo com a inflação.
   • O coeficiente aplicável depende do ano em que o imóvel foi adquirido. A tabela com os coeficientes pode ser consultada no site da Autoridade Tributária (AT).
     
     

4. Subtraia as Despesas Permitidas

   • Verifique se há mais despesas dedutíveis, como as mencionadas anteriormente, e subtraia-as ao valor total.

3. Despesas Deduções Permitidas 

Há várias despesas que podem ser deduzidas ao cálculo das mais-valias, reduzindo assim o valor sujeito a imposto. As principais despesas dedutíveis são:

• Obras de valorização: Investimentos em melhorias, desde que comprovados por faturas, e que tenham sido feitos nos últimos 12 anos.
  
• Encargos com a compra e venda: Inclui comissões de imobiliárias, despesas de escritura, registos, e Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT).
  
• Despesas de mediação imobiliária: Se tiver contratado uma agência para vender o imóvel, as comissões pagas são dedutíveis.

4. Como Declarar as Mais-Valias no IRS 

As mais-valias imobiliárias são declaradas no Anexo G da declaração de IRS. Siga este procedimento:

1. Preencher o Anexo G:
   
   
2. Taxação das Mais-Valias:
   • 
     Se o imóvel vendido for habitação própria e permanente e o valor obtido for reinvestido na aquisição de outra habitação própria e permanente, poderá usufruir de uma isenção parcial ou total.
   • Caso contrário, 50% do valor da mais-valia será tributado à taxa de IRS aplicável à totalidade dos seus rendimentos anuais.

5. Isenções de Mais-Valias

Existem casos em que as mais-valias estão isentas de tributação, total ou parcialmente:

1. Reinvestimento na Aquisição de Nova Habitação:
   

   • Se reinvestir o valor da venda na compra de uma nova casa destinada a habitação própria e permanente no prazo de 36 meses (antes ou depois da venda), poderá estar isento de pagar IRS sobre as mais-valias.
     
     
     

2. Imóveis Comprados Antes de 1989:
   
   

   • Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentos do pagamento de imposto sobre as mais-valias, pois nessa data não existia IRS sobre mais-valias.

Conclusão

O cálculo das mais-valias imobiliárias pode parecer complexo, mas com este guia e atenção às despesas dedutíveis e isenções possíveis, é possível simplificar o processo. Lembre-se de verificar sempre as atualizações fiscais ou consultar um contabilista para garantir o correto preenchimento da declaração de IRS.

Contacte-nos, podemos ajudar Tel.: 212103647 / 934685615

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